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Actualmente los nuevos modelos de negocio colaborativos viven un gran auge, aupados por los avances tecnológicos y la inmediatez de las plataformas digitales. Con estas herramientas se asientan de una forma más potente y toman relevancia en el mercado, operaciones relacionadas con actividades económicas que hasta hace poco coexistían de forma marginal con los proveedores de servicios tradicionales y específicamente regulados.

Uno de los sectores en los que más ha incidido la economía colaborativa es el inmobiliario y en concreto, en el ámbito del turismo y los alojamientos temporales, ha supuesto un revulsivo y un nuevo nicho de negocio: se ha revitalizado el concepto de alojamiento turístico incluyendo como exponente a la vivienda destinada a uso turístico (los conocidos como pisos turísticos) que, pese a que ya existía previamente, representaba una opción minoritaria. Para muchos propietarios ha propiciado una nueva fuente de ingresos, una actualización de la fórmula de explotación que ha provocado el incremento de la oferta turística en muchas ciudades españolas y que ha devenido en un quebradero de cabeza para la legislación estatal, autonómica y local, desbordadas ante la proliferación exponencial de una práctica que carecía de un marco legal definido.

Pese a que esta materia afecta a administraciones de rango dispar, son las comunidades autónomas las que tienen la mayor parte de los poderes de regulación e intervención, aunque municipios donde este fenómeno ha cobrado más relevancia (Madrid, Barcelona, Bilbao o Valencia) han aprobado o están elaborando ordenanzas y normativas para reglamentar y acotar la actividad dentro de sus límites administrativos.

Éstas también tratan de frenar el significativo aumento de esta práctica mediante la aplicación de cargas tributarias diferenciadas que contrarresten su rentabilidad. Uno de los casos más recientes y polémicos, el de una tasa de basuras especial para las viviendas de uso turístico en Lloret de Mar (Girona), es sólo un ejemplo de cómo los municipios intentan beneficiarse de esta nueva modalidad de alquiler temporal, tratando a su vez de enmendar económicamente las externalidades y molestias que generan en su entorno.

En la misma línea ha actuado Málaga, que ya ha aprobado en pleno la aplicación (ya ha sido aprobada) al igual que Lloret de Mar de una tasa de recogida de basuras independiente de la doméstica (que en el municipio andaluz no se cobra desde hace más de una década) a las viviendas de uso turístico e incluyendo a éstas en la categoría de actividades económicas, de forma que el importe de la tasa industrial oscile según el número de plazas de que disponga el alojamiento. La Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), entre otras, ya ha expresado la voluntad de recurrir ante los tribunales tal medida.

Pero esta no es la única tributación a la que tienen que hacer frente las viviendas de uso turístico, sometidas en algunas ciudades como Barcelona, a impuestos que gravan las estancias en cualquier tipo de alojamiento turístico (Impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos regulado con la nueva Ley 5/2017) o como Baleares, mediante la conocida como Ecotasa (Impuesto de Turismo Sostenible que se establece con la Ley 2/2016), que viene a valorar el mismo objeto. Si bien este compendio de impuestos y tasas de reciente aprobación pretende formular un marco normativo para abordar la complejidad actual y la irrupción de los nuevos modelos económicos, ¿qué pasa con aquellos otros impuestos arraigados en el sistema tributario local?, ¿puede influir de algún modo el uso que se le da a la vivienda en otras tasas e impuestos consolidados? En concreto, ¿qué ocurre con el impuesto inmobiliario por excelencia (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) si decido dedicar mi vivienda a alquiler turístico?

Cuando en 1993 se aprobaron las normas técnicas de valoración que permiten valorar catastralmente los bienes inmuebles de naturaleza urbana, las viviendas destinadas en exclusiva a uso turístico no representaban una muestra tipológica significativa y diferente de otras como para ser tenida en cuenta a la hora de asignar unos coeficientes específicos como ente constructivo característico, a caballo entre las viviendas y los hoteles. Pero esto no supone un impedimento a la hora de valorarlas: existen otros mecanismos en los métodos de valoración que permiten ajustar el valor de una vivienda que en realidad tiene un uso turístico mediante el aumento del valor de su suelo, considerando éste como un uso no residencial.

Entonces, ¿es posible que la misma vivienda con los mismos servicios tenga un valor catastral diferente si su uso es residencial o si su uso es turístico o dedicada al alquiler temporal? Sin dudarlo, sí. El uso de un inmueble es un parámetro determinante a la hora del cálculo de su valor catastral, y éste es la base fundamental sobre la que estriba el IBI -y que también repercute, por ejemplo, en la plusvalía. Concluyendo, el cambio de explotación de una vivienda podría ser objeto de la subida en el recibo de IBI; con todo, esta diferenciación no siempre se produce, pues en la interpretación de la normativa catastral reside una parte importante de este posible cambio de valoración, por lo que resulta conveniente revisar cuidadosamente cada caso.

Como se ha expresado, la regulación de este tipo de explotación está en plena fase de desarrollo y ya se están implementando las primeras medidas tributarias, por lo que es probable que sobrevengan cambios. Por ejemplo, en los últimos meses se ha conocido la intención del Gobierno de modificar la Ley de Propiedad Horizontal para mitigar el impacto de este modelo y otorgar mayor poder a las comunidades de vecinos en la decisión de implantación de viviendas destinadas a alojamiento turístico en sus fincas. Por su parte, la ministra de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, ha propuesto concretar para finales de año, un marco general que ordene esta actividad en el conjunto del país, lo que puede suponer disponer de instrucciones más claras a la hora de aplicar las medidas adecuadas. Mientras tanto, ya se han planteado las primeras propuestas referentes al IBI de estos inmuebles sugiriendo que se estudie elevarlo en aquellos destinados a viviendas turísticas, quizás con la intención de introducir algún tipo de valor diferenciado como ya existe para otros usos como el de oficinas, el industrial o el de hostelería.

Miriam González Álvarez

Consultora de FI Group