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[vc_row][vc_column][vc_column_text]Recientemente se ha sabido que el Tribunal Supremo, en cuatro sentencias, ha fijado doctrina en relación al método de comprobación del “valor real” de los inmuebles.

¿En qué consiste el método de comprobación del “valor real” de los inmuebles?

En determinados impuestos sujetos a declaración por parte del sujeto pasivo, la Administración tributaria correspondiente se reserva el derecho a comprobar que el valor declarado es el “valor real” de ese inmueble. Los casos más habituales de comprobación de valor son los relativos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en los que se suelen comprobar los valores consignados en las escrituras públicas correspondientes.

Sin embargo, esta facultad de la Administración tributaria de comprobar el valor de los inmuebles no es una facultad absoluta, sino que debe realizarse mediante la aplicación de alguno de los métodos previstos en la normativa tributaria. Los métodos más habituales de comprobación de inmuebles son los de estimación mediante coeficientes sobre el valor catastral, la aplicación de precios medios en el mercado y el dictamen de peritos de la Administración.

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo en sus sentencias recientes?

Las sentencias del Tribunal Supremo a las que hemos hecho referencia se refieren al método de comprobación del valor mediante la estimación del “valor real” por referencia a los valores catastrales. Este método consiste, a grandes rasgos, en aplicar sobre el valor catastral del bien inmueble el coeficiente previsto por la Administración tributaria autonómica para ese bien inmueble. Estos coeficientes son aprobados anualmente y suelen referirse a la totalidad o parte del municipio.

El Tribunal Supremo considera que este método no es idóneo ni adecuado para comprobar el valor de los inmuebles, pues se trata de un método utilizado de forma general y con falta de relación con el inmueble concreto que se pretende valorar. No obstante, este tribunal considera que dicho método puede ser válido cuando se realiza junto con una comprobación directa del inmueble por parte de la Administración.

Se considera que, por sí mismo, el método de comprobación mediante coeficientes al valor catastral no constituye una presunción de veracidad y de acierto de esos valores, pues, en todo caso, la Administración debe expresar de forma motivada las razones por las que el valor declarado no se corresponde con el “valor real”, sin que pueda considerarse suficiente la mera discordancia del valor declarado con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral para justificar el inicio de la comprobación[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_cta h2=»Formulario de contacto»]

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¿Quién debe probar el “valor real”?

El Tribunal Supremo pone de manifiesto que el interesado no está legalmente obligado a acreditar que el valor declarado o autoliquidado coincide con el “valor real”, ya que es la Administración la que debe probar esa falta de coincidencia.

¿Qué puede hacer el interesado ante una comprobación de valores?

La comprobación de valores se inicia mediante una notificación de la Administración que, salvo que sea necesaria la aportación de documentación por el obligado tributario, incluye una propuesta de liquidación y de valoración y en la que se concede un plazo de alegaciones.

Transcurrido dicho plazo de alegaciones, la Administración notifica la regularización que, en su caso, proceda. Contra dicha resolución, el obligado tributario puede solicitar tasación pericial contradictoria o presentar recurso de reposición o reclamación económico-administrativa, reservándose el derecho a instar la tasación pericial contradictoria con posterioridad.

A este respecto, el Tribunal Supremo viene declarando que no es necesario promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor comprobado por la administración, siendo esa una opción del obligado tributario, pero no la única, pues puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en derecho, siempre teniendo en cuenta que la carga probatoria recae en la Administración.

Finalmente, debemos tener en cuenta que las sentencias analizadas contienen un voto particular del magistrado Nicolás Maurandi, que considera que deben desestimarse los recursos de casación interpuestos en este caso concreto, pero que, en general, el sistema de comprobación mediante coeficientes sobre el valor catastral puede ser un instrumento eficaz y acorde al principio de seguridad jurídica.

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