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Cuando decidimos poner “en orden” la documentación de nuestras propiedades nos podemos encontrar con discrepancias en las superficies, titularidades, derechos reales, etc.

Y ante estos posibles casos ¿Qué se puede hacer?, ¿Qué documento prevalece si existen discrepancias entre los datos del registro y del catastro? ¿Cómo solucionaríamos las diferencias?

A ese respecto existe la posibilidad de coordinar la información de Catastro y del Registro de la propiedad.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un registro “voluntario” y jurídico donde se hacen constar los bienes inmuebles, la titularidad, derechos y cargas que pesen sobre los mismos.

¿Qué es el catastro inmobiliario?

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo obligatorio con una finalidad fiscal que recoge la descripción de todos los inmuebles (de todo el territorio nacional, excepto País Vasco y Navarra) y sus titulares, aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Por tanto, son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas y la necesidad de contar con un sistema que coordine los datos catastrales y registrales con la realidad física venía siendo necesaria.

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, establecen un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.

Esta coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario ya que, una vez incorporada la información catastral, se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la parcela inscrita. En el Registro de la Propiedad se indicará si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha. Supone, además, una reducción de cargas administrativas, dado que el ciudadano no tendrá que declarar ante el Catastro las alteraciones comunicadas por el Registro de la Propiedad.

¿Qué implica la coordinación Catastro – Registro?

Anteriormente, en la mayoría de los casos, en el Registro de la Propiedad las fincas se describían únicamente de manera literal; es decir mediante un texto (con referencia a sus linderos), pero desde la entrada en vigor de la ley 13/2015, puede ir acompañada de una representación gráfica georreferenciada de la parcela, mediante una información basada en el formato europeo INSPIRE de parcela catastral.

Esto supone que todos los propietarios tienen la opción de aportar la representación gráfica georreferenciada catastral al registro de la propiedad y no quedará ninguna duda de la superficie, lindes y ubicación de la misma.

Cada propietario puede solicitar voluntariamente la inscripción georreferenciada en el Registro de la propiedad, para disfrutar de esas ventajas, aunque en algunos casos es obligatorio, como es el caso de las operaciones que supongan una reordenación de los terrenos, tales como segregaciones, agrupaciones o reparcelaciones y en inmatriculaciones de fincas.

¿Cómo llevar a cabo la coordinación de mi parcela cuando existen discrepancias?

Cuando no se corresponde la realidad física con la representación gráfica contenida en el catastro es necesario un plano georreferenciado que delimite de manera precisa la parcela mediante la expresión de las coordenadas geográficas correspondientes, a esto se le llama representación gráfica alternativa, en adelante RGA.

De esta manera la RGA sirve para conocer la descripción exacta de las fincas registrales en lo relativo a su ubicación, delimitación y superficie, completar la descripción registral de la finca con su representación gráfica en los casos en los que el titular manifieste que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física y también para actualizar o subsanar la cartografía catastral y el resto de los datos catastrales que estén desactualizados o sean incorrectos.

Una vez se dispone de la RGA deseada y afín a la realidad física es necesario acceder al servicio de validación de bases gráficas georreferenciadas alternativas de la Sede Electrónica del Catastro para obtener un informe de validación gráfica, ¿y qué utilidad tiene el informe de validación gráfica? Este informe de validación es el medio idóneo para incluir la representación gráfica alternativa en una escritura, el informe contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la alteración catastral de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices y la superficie obtenida, cuando el informe de validación es positivo nos indica que las modificaciones planteadas encajan correctamente dentro del parcelario catastral de la zona. Si los notarios o registradores incluyen en la escritura o inscriben la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación para el envío de los datos gráficos al Catastro, que servirán para que éste realice la actualización o rectificación que corresponda y a partir de este momento la finca quedará coordinada gráficamente con el catastro.

¿Qué beneficios tiene la coordinación entre Catastro y Registro?

La coordinación reporta beneficios a los diferentes agentes que intervienen en la misma:

  • Al Registro de la Propiedad le permite determinar con mayor exactitud la superficie y circunstancias de las fincas que pretenden acceder a la inscripción registral o que ya constan.
  • Al Catastro le permite conocer y representar gráficamente todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, acto o negocio.
  • Al ciudadano, con el aumento de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, dado que desde el primer momento aparece de forma gráfica dicha información en el Catastro Inmobiliario, y una vez declarada la coordinación se presumen ciertos los datos del recinto de delimitación, ubicación y superficie de la finca inscrita. Además, supone una reducción de cargas administrativas dado que el ciudadano no tendrá que declarar ante el Catastro las alteraciones comunicadas por el Registro de la Propiedad.

Autor: María del Carmen Sanz. Consultora en FI Group