08/11/2022
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¿Tu inmueble se construyó por autopromoción? ¿Tienes limitaciones de venta sobre el mismo? ¡Esto de interesa!

En la valoración catastral de los bienes inmuebles se aplican una serie de parámetros en función de la realidad del inmueble y su valor de mercado. En el Departamento de Fiscalidad Inmobiliaria de FI Group, contamos con equipo técnico y jurídico experto en analizar estos parámetros con la finalidad de conseguir una reducción del valor catastral y, por lo tanto, obtener una optimización en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pero también en otros impuestos que apliquen ese valor (como el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal, algunas tasas de basuras…).

En concreto, uno de los parámetros más controvertidos estos últimos años ha sido el coeficiente de gastos y beneficios, pues supone un importante incremento del valor catastral.

¿En qué consiste el coeficiente de gastos y beneficios? 

Se trata de un coeficiente que se aplica a la totalidad del valor catastral (tanto del suelo como de la construcción) que, como su propio nombre indica, pondera los gastos y beneficios del promotor inmobiliario. De hecho, es un coeficiente que tradicionalmente se viene aplicando de forma generalizada a todos los bienes inmuebles, presuponiendo que todos ellos han sido construidos con la intención de obtener un beneficio como consecuencia de su transmisión.

¿Qué pasa cuando no existe un promotor inmobiliario?

Cuando los gastos y beneficios de la construcción no se han dado en un tercero, sino que se construye con la finalidad de explotarlo directamente, es injusta la aplicación del coeficiente de gastos y beneficios. De hecho, como considera la norma, para la aplicación de dicho coeficiente tiene que haber habido una promoción inmobiliaria propiamente dicha. En otras palabras y a grandes rasgos, si construyo y exploto el inmueble no se han producido gastos de promoción ni se han dado beneficios del promotor (pues no ha participado ninguno en dicha construcción) y, en consecuencia, no queda justificada la aplicación de ese coeficiente.

¿Qué pasa si tengo un inmueble que no puedo vender por existir una limitación de venta, una concesión administrativa o un derecho de superficie?

En estos casos, tampoco resulta de aplicación el coeficiente de gastos y beneficios, ya que la existencia de una limitación de venta, de una concesión administrativa o de un derecho de superficie sobre el inmueble conlleva que el mismo no se pueda vender y, por lo tanto, no puedan generarse beneficios como consecuencia de su construcción.

¿En que casos puedo reclamar el coeficiente de gastos y beneficios?

Como hemos expuesto anteriormente, este coeficiente catastral puede recurrirse en aquellos supuestos en los que:

  • Se haya autopromovido el inmueble, es decir, se haya construido directamente el inmueble para su explotación por la misma sociedad,
  • El inmueble esté sujeto a una concesión administrativa o un derecho de superficie, o 
  • Se haya formalizado algún tipo de contrato con limitación de venta.

Si estás en alguno de estos escenarios, vemos factible iniciar procedimientos para conseguir esta reducción del valor catastral.

Lo más importante para todo ello, es contar con una estrategia adecuada, que debe ajustarse a las particularidades de cada caso, pues dada nuestra amplia experiencia y especialización, sabemos que el procedimiento determina el éxito.

¿Qué podemos conseguir?

Un ahorro interesante en la cuota del IBI, que dependerá del coeficiente que se aplique según la ponencia de valores aprobada en cada municipio. Además, ese ahorro puede trasladarse también a otros tributos que usen el valor catastral, como puede ser el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o plusvalía municipal o algunas tasas locales.

Así que, si te encuentras en alguno de los supuestos anteriores, no dudes en contactar con el Departamento de Fiscalidad Inmobiliaria de FI Group. Contamos con un equipo técnico y jurídico especializado en tributación local y, especialmente, en temas catastrales que estará a tu disposición para ayudarte a conseguir ahorro en tus recibos.

Neus Teixidor

Abogada y Manager de Fiscalidad Inmobiliaria

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