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En el Boletín Oficial del Estado de 9 de noviembre de 2021, se ha publicado el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o también conocido como plusvalía municipal.

Por lo tanto, esta normativa trata de salvar la tercera inconstitucionalidad derivada de la sentencia de plusvalía que, como ya hemos tratado en ocasiones anteriores, se refiere a la utilización de una fórmula de cálculo que infringe el principio de capacidad económica. De hecho, no debemos olvidar que, además, el régimen también fue declarado inconstitucional en aquellos supuestos en los que la transmisión genera pérdidas o en los que la cuota abonada del impuesto es superior a la ganancia realmente obtenida. No debemos olvidar que, en todos estos casos, se produce la anulación de la plusvalía municipal.

En todo este contexto, la nueva regulación de la plusvalía municipal trata de modificar algunos de los aspectos más problemáticos y vamos a tratar de dar respuesta a las dudas más frecuentes que se han generado al respecto.

En primer lugar, si transmito un inmueble mañana, ¿debo de pagar plusvalía municipal?

Lo cierto es que esta normativa entra en vigor el 10 de noviembre de 2021, por lo que, en principio, las transmisiones realizadas a partir de esa fecha devengan plusvalía municipal, aunque hay algunas excepciones.

En este sentido, ¿cómo se calcula la nueva plusvalía municipal?

A nuestro entender, este nuevo régimen de cálculo se parece mucho al anterior, ya que grava el incremento de valor de los terrenos generado en un máximo de 20 años.

En concreto, como regla general, la base imponible se determina tomando en consideración el valor catastral del suelo y aplicando, sobre el mismo, unos coeficientes en función del número de años en los que se ha tenido el inmueble.

Estos coeficientes son aprobados por los Ayuntamientos, que disponen de 6 meses para adaptar sus ordenanzas fiscales. Mientras no lo hagan, se aplicará la normativa estatal. Además, se prevé que estos coeficientes pueden ser actualizados mediante la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Sin embargo, la normativa prevé que el sujeto pasivo del impuesto pueda acreditar que el incremento de valor real obtenido ha sido inferior a la base imponible del impuesto determinada aplicando los citados coeficientes sobre el valor catastral del suelo. En este caso, la base imponible será el incremento realmente obtenido.

En todos estos supuestos, a la base imponible se le aplicará el tipo de gravamen que corresponda según la ordenanza fiscal vigente.    

¿En qué casos no se paga la plusvalía municipal?

A diferencia del régimen anterior, si puedes acreditar que no se han obtenido ganancias con la transmisión del suelo (es decir, se han producido pérdidas), no deberás abonar el impuesto, pues se trata de supuestos de no sujeción al mismo.

En estos supuestos, ¿puedo no presentar declaración ni autoliquidación de la plusvalía municipal?

No, hay que presentar la declaración o la autoliquidación de la plusvalía municipal y, en ese momento, justificar la inexistencia del hecho imponible del impuesto.

En otras palabras, habrá que acreditar que no se ha obtenido ninguna ganancia debidamente y, desde el Departamento de Fiscalidad Inmobiliaria de FI Group, podemos ayudarte a hacerlo.

Por otro lado, ¿qué pasa si vendo un inmueble antes de que haya transcurrido un año desde que lo adquirí?

Esta es una de las grandes novedades de esta normativa, ya que, en el régimen anterior, era necesario que, como mínimo, hubiera transcurrido un año desde la adquisición del inmueble para pagar plusvalía municipal. Sin embargo, ahora, se devengará el impuesto una vez haya transcurrido un mes desde la adquisición del inmueble, por lo que, como regla general, las transmisiones realizadas desde esa fecha estarán sujetas al pago del IIVTNU, salvo que se trate de algún supuesto de no sujeción.

Estas son algunas de las dudas más relevantes que pueden surgir de la nueva regulación de la plusvalía, pero si tienes cualquier otra o tienes que declarar o autoliquidar alguna plusvalía municipal, te aconsejamos que cuentes con la ayuda de profesionales cualificados. Recuerda que el Departamento de Fiscalidad Inmobiliaria de FI Group somos expertos en la optimización de este tipo de impuestos de carácter local y podemos asesorarte.

Neus Teixidor

Abogada y Manager del Departamento de Fiscalidad Inmobiliaria

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